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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：~~358 萬~~338 萬
參考單價：12.49 萬/坪
地址：台南市南區中華南路二段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 3房(室) 2廳 2衛
總坪數：27.07 坪 (不含車位面積)
主建物面積：22.6 坪
附屬建物面積：2.3 坪
共同使用：2.17 坪
土地面積：12.38 坪
樓別/樓高： 5樓 / 5樓
屋齡：43 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 公寓

詳細資訊

管理方式：無
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 低總價入門：338 萬的總價在台南屬低門檻，適合預算有限的買家。 2. 實用格局：3 房 2 廳 2 衛的配置，對於家庭居住或投資出租都具實用性。 3. 地段便利：鄰近中華南路幹道，通勤方便；周邊有區公所與活動中心，生活機能成熟。 4. 採光通風佳：雙陽台設計且衛浴皆有窗，房屋格局方正，空間規劃彈性大。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡偏老：43 年屋齡已屬高齡住宅，未來修繕與漏水風險需額外留意。 2. 頂樓無電梯：位於 5 樓/5 樓（頂樓），無電梯設施對長者或推嬰兒車者不便，且夏日頂樓可能較熱。 3. 無停車位：未含車位，停車問題需自行解決。 4. 單價較高：雖然總價低，但參考單價達 12.49 萬/坪，反映在屋齡上略高。
機會 (Opportunities)	1. 學區優勢：鄰近永華國小，具學區價值，若為子女就學可作為長期居住選擇。 2. 區域發展：鄰近安平工業區與行政機關，周邊商業活動可能帶來穩定的租屋或轉手需求。 3. 空間改造潛力：室內坪數約 22.6 坪，格局方正，若預算允許可透過翻新提升居住品質與價值。
威脅 (Threats)	1. 貸款門檻：高齡住宅可能面臨銀行鑑價較低或貸款年限縮短的狀況，買家需評估資金調度。 2. 轉手難易度：屋齡與頂樓因素可能影響未來轉售對象，流動性相對新成屋較差。 3. 維護成本：40 年以上老公寓，管線老化、外牆滲漏等潛在隱憂可能增加持有成本。

物件評論

這件物件適合**「預算有限但追求三房空間」的首購族或家庭買家**考慮。其主要吸引力在於極具競爭力的總價與完善的基礎生活機能，且擁有學區優勢與良好的採光格局，非常適合作為自住基地。

然而，高齡住宅的潛在風險是必須正視的盲點。由於屋齡超過 40 年且位於頂樓，建議買家在簽約前務必聘請專業人員進行詳細的房屋檢查（特別是漏水與管線狀況），並向銀行確認貸款條件是否會因屋齡而受影響。若您不排斥爬樓梯且願意投入部分資金進行室內翻新，此物件在性價比上值得納入比較；若追求保值性或對無電梯有顧慮，則需更審慎評估。